Статья 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что после регистрации право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.
Такая формулировка породила порочную правоприменительную практику.
Регистрационная служба прекращает зарегистрированное право только тогда, когда в резолютивной части судебного акта прямо указано: «Признать недействительным зарегистрированное право собственности ответчика». С процессуальной точки зрения резолютивная часть судебного решения обязана корреспондировать с заявленными требованиями.
Согласно Постановлению ВАС РФ от 28 апреля 2009 года №15148/08 восстановление нарушенного права в случае незаконного перехода имущества к другому лицу возможно лишь способами, установленными законом. Право собственности не является сделкой. Поэтому его нельзя признать недействительным.
В итоге возникает вопрос - какой иск предъявлять?
Проблемы виндикации
Если требование сформулировано как виндикационный иск, то он подлежит рассмотрению по правилам нормы 302 ГК РФ. Судом должна быть дана оценка добросовестности приобретения недвижимости ответчиком и возможности истребования имущества.
Как уже отмечено выше, регистрационная служба требует, чтобы в резолютивной части суд прямо указал на признание права собственности за конкретным лицом.
Но резолютивная часть судебного решения по виндикационному иску содержит только вывод об истребовании спорной вещи из незаконного владения. На этот вывод не влияет факт регистрации в ЕГРП.
Получается, что виндикационный иск отождествляется с иском о признании права собственности на имущество. Но такой вывод не согласуется с действующим законодательством.
Возврат имущества – титул и вещь
Согласно позиции Конституционного суда от 21 апреля 2003 года №6-П соответствие ответчика критериям добросовестности входит в предмет доказывания при рассмотрении спора о регистрации права. Причина - удовлетворение такого требования может повлечь изъятие имущества у ответчика.
Если истец заявит иск о недействительности регистрации, отождествляемый с иском об оспаривании сделки, то это не приведет к воссоединению титула и вещи у одного лица.
Причина та же, что и в случае с виндикацией. Регистрационная палата откажется внести запись на основании такого решения. И еще. Законодательство для признания недействительности сделок предусматривает иные способы защиты, нежели признание недействительной записи в ЕГРП.
Отдельная проблема возникает, если имущество оказалось у ответчика после цепочки сделок. Для правильной оценки каждой из сделок к делу должны привлекаться лица, принимавшие в них участие. Вывод о неправомерности поведения лиц, сделанный в их отсутствие, противоречит закону.
Комплексный подход – единственно верное решение
Как указал в своем постановлении ВАС РФ, требование об оспаривании зарегистрированного права предъявляется только в установленных законом формах. Логично предположить, что статья 2 не изобретает нового способа, направленного на защиту права. Наоборот, она предполагает использование существующих вариантов. Поэтому, одновременно могут быть заявлены иски: о признании права собственности на имущество, о признании недействительной сделки или другого основания регистрации, о возврате недвижимости истцу.
Если эти требования будут удовлетворены, то заинтересованное лицо обретет юридический статус собственника и фактически вернет вещь в свое владение.
Правда, у этого подхода тоже есть проблемы. Например, иск о признании права удовлетворен, сделка признана недействительной, но невозможен возврат вещи из-за добросовестности ответчика. В этом случае титул и вещь оказываются оторванными друг от друга.
В целом же комплексный подход не противоречит толкованию, данному арбитражем в Постановлении №15148/08. Он обеспечивает максимально эффективную защиту права собственности с помощью установленных законом способов.